VĂN PHÒNG LUẬT SƯ UY TÍN TẠI TPHCM

Văn phòng luật sư TPHCM - Tư vấn pháp luật - Dịch vụ luật sư

Văn phòng luật sư TP. Hồ Chí Minh

Một số vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Một số vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho người dân quyền sử dụng nên Nhà nước cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình.

Theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”; khoản 1, điều 107Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ” . Tuy nhiên, khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên môi trườngquy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

Như vậy, hiện nay có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành  Luật đất đai năm 2013 với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không được sự đồng ý của các thành viên trong hộ thì giao dịch đó vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Mặt khác pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số  vướng mắc, cụ thể như sau:

- Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.

- Trường hợp nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con  vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Ngoài ra, khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.

- Hiện nay do chưa thống nhất nội dung ghi tên chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi chung chung như : Cấp cho hộ gia đình Ông A hay cấp cho tộc họ Nguyễn…nhưng thực tế thửa đất lại thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng hoặc của các thành viên khác trong gia đình nên khi có tranh chấp Tòa án phải mất nhiều thời gian thẩm tra, xác minh để làm rõ những người có quyền sử dụng đất cụ thể là những ai trong hộ gia đình, trong  tộc họ. Nhiều trường hợp, khi có tranh chấp đương sự chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mà xác định đất cấp cho cá nhân và cho rằng việc xét xử của Tòa án là thiếu tính thuyết phục nên thường có đơn kêu oan gửi nhiều cơ quan Nhà nước, gây ra tâm lý thiếu tin cậy vào cơ quan Tòa án của người dân.

Đề xuất giải pháp giải quyết vướng mắc

Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan cần phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc càng sớm càng tốt trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Nhà nước cần  tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản có liên quan sâu rộng đến người dân, đồng thời  cán bộ có thẩm quyền khi  làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể những quy định của pháp luật để họ hiểu và kê khai chính xác tên người có quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên các thành viên (có thể có danh sách kèm theo); đối với tộc họ có quá đông thành viên thì có thể căn cứ vào ý chí của tộc họ thể hiện trong biên bản họp của hội đồng tộc họ nhất trí cho một hoặc một số thành viên trong tộc họ là người đại diện theo ủy quyền thay tộc họ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tộc họ. Sổ hộ khẩu gia đình không phải là cuốn sổ bất biến mà luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh, tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được. Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch. Những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã. Đây sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan Tòa án có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp.Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.





Bài viết liên quan
QUY ĐỊNH CHUYỂN NHƯỢNG VỐN CỔ PHẦN DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

QUY ĐỊNH CHUYỂN NHƯỢNG VỐN CỔ PHẦN DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Trước đây việc chuyển nhượng vốn, cổ phần của công ty trong nước cho nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg và Thông tư 131/2010/TT-BTC. Tuy nhiên trên thực tế triển khai đã có nhiều bất cập và chưa thống nhất cách hiểu giữa các cơ quan nhà nước, cho nên có nhiều dự án chuyển nhượng dưới 49% vốn nhưng cơ quan nhà ...

MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG đẤT

MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG đẤT

Luật Đất đai quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là bằng giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 10 điều 3 của luật này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Khoản 1 điều 99 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn được ...

LY HÔN ĐƠN PHƯƠNG MÀ KHÔNG BIẾT NƠI CƯ TRÚ CỦA BỊ ĐƠN

LY HÔN ĐƠN PHƯƠNG MÀ KHÔNG BIẾT NƠI CƯ TRÚ CỦA BỊ ĐƠN

Để được ly hôn đơn phương thì việc Tòa án thụ lý đơn ly hôn là bước tiền đề đầu tiên. Theo qui định tại điều 35 Luật Tố tụng dân sự “ Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đon là cá nhân …..có thẩm quyền giải quyết ...

KỸ NĂNG TƯ VẤN HỒ SƠ HÌNH SỰ

KỸ NĂNG TƯ VẤN HỒ SƠ HÌNH SỰ

Có quan điểm cho rằng anh A đã phạm tội lừa đảo vì căn cứ khoản 1 điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định:“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm ...

QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG CHI PHÍ ĐÀO TẠO

QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG CHI PHÍ ĐÀO TẠO

Theo quy định của Bộ luật lao động 2012 có hiệu lực từ 1/5/2013, tại điểm k khoản 1 Điều 23 có nêu rõ “Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ kỹ năng nghề” là nội dung phải có trong Hợp đồng lao động. Điều này cũng có nghĩa các bên phải có thỏa thuận và sự ràng buộc về điều khoản này. Theo đó, tại Điều 62 Bộ luật lao động ...

QUYẾT ĐỊNH BỔ NHIỆM CÓ ĐƯỢC XEM LÀ PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG LAO ĐỘNG

QUYẾT ĐỊNH BỔ NHIỆM CÓ ĐƯỢC XEM LÀ PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG LAO ĐỘNG

Tương tự như các quan hệ dân sự khác theo chế định Luật dân sự Việt Nam, mối quan hệ giữa người lao động và người sử dụng lao động được xác lập bởi các Hợp đồng, cụ thể là Hợp đồng lao động và các phụ lục hợp đồng lao động (nếu có). Theo chế định Luật lao động Việt Nam thì sau khi giao kết hợp đồng lao động, người lao động ...

CHIA TÀI SẢN CHUNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN

CHIA TÀI SẢN CHUNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN

Để đảm bảo cuộc sống chung vợ chồng khi quan hệ hôn nhân được xác lập đòi hỏi cần có khối tài sản chung vợ chồng để đáp ứng được nhu cầu vật chất và tinh thần của vợ chồng và chăm sóc con cái. Theo tinh thần Điều 33 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì tài sản chung của vợ chồng là tài sản được hình thành trong thời kỳ ...

Xem tất cả »


Văn phòng luật sư TPHCM

Luật Sư Quang Thái

© 2015 - Bản quyền Văn phòng Luật sư Quang Thái

Đặt lịch